Все чаще стала получать письма/звонки с просьбой помочь купить квартиру, извещение о продаже которой найдено на сайте https://torgi.gov.ru. Обычно речь идет об ипотечной квартире, за которую перестали платить - квартира арестована и выставлена на торги. В помощи отказываю, т.к., во-первых, я занимаюсь торгами по Законам № 44-ФЗ и 223-ФЗ, а здесь совсем другое нормативное регулирование, а во-вторых, желающие приобрести квартиру не представляют себе всех трудностей, которые их ожидают до, во время и после торгов. Укажу лишь на некоторые проблемы и попытаюсь немного охладить пыл желающих участвовать в таких торгах.
Продажа ипотечных квартир на торгах регулируется двумя основными нормативными правовыми актами:
1. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
2. Федеральный закон от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Посмотрим на типичную ситуацию, когда эти законы приводятся в действие.
Человек (назовем его «должник») оформил на 15 лет ипотечный кредит (закладную) в банке (банк будем называть «залогодержателем»), поселился в новой квартире. Статус квартиры до погашения всех долгов по ипотеке – «заложенное имущество». Некоторое время должник аккуратно вносил ипотечные платежи, а затем материальное положение ухудшилось и платежи прекратились. Остался долг по закладной – 13 миллионов.
Переговоры банка с должником о реструктуризации задолженности ни к чему не привели. Банк подает исковое заявление в суд, чтобы обратить взыскание долга на квартиру. Суд удовлетворяет иск, проводит оценку квартиры (предположим, оценивает в 20 миллионов рублей) и выдает исполнительный лист. На основании исполнительного листа судебный пристав накладывает арест на квартиру и передает ее Росимуществу для реализации путем проведения открытых торгов.
Камень первый: судебное решение может быть оспорено даже после проведения торгов.
Росимущество, вернее, его территориальное управление, определяет организатора торгов. Для выбора организатора торгов проводится конкурс в соответствии с Федеральным законом 44-ФЗ «О контрактной системе» или заключается контракт на сумму до 600 тысяч рублей без торгов на основании пункта 4 части 1 статьи 93 (с единственным поставщиком).
Камень второй: организатор торгов может оказаться недобросовестным. Например, на одного из организаторов за три первых месяца 2021 года в контрольный орган было подано более 150 жалоб, большая часть из которых признаны обоснованными. Почему Росимущество не следит за своими контрагентами – вопрос не ко мне, а к Росимуществу.
Организатор торгов выбирает электронную площадку для проведения аукциона и размещает извещение о проведении аукциона, во-первых, на официальном сайте https://torgi.gov.ru и во-вторых, на электронной площадке.
Камень третий: «мутная» площадка.
Осмотрим эти камни с разных сторон, но сначала расскажу о технической части.
Для участия в аукционе нужно получить электронную подпись. Стоимость – от 4 до 8 тысяч. Единого стандарта для этой подписи нет. Выясняйте на электронной площадке, какая нужна подпись и в каком удостоверяющем центре вы можете ее купить.
Затем получите аккредитацию на электронной площадке, на это может уйти несколько дней. Чем мутнее площадка, тем дольше аккредитация.
Если вы решили купить конкретную квартиру, вам необходимо определить для себя предельную цену, до которой вы готовы дойти на торгах. По начальной цене квартиру купить нельзя – аукцион проводится на повышение и, если никто из участников не повысил цену, аукцион признается несостоявшимся.
Камень четвертый: вы не сможете посмотреть квартиру до торгов.
Теперь переходим к подаче заявки.
Необходимо внести два платежа:
1. Задаток в Росимущество, как правило, 5% от начальной цены. Эта сумма или будет зачтена в счет покупной цены, если вы победите на аукционе, или будет возвращена. Потеря денег возможна только в случае отказа победителя аукциона от заключения договора и внесения полной суммы покупки.
2. Обеспечительный платеж на электронную площадку. Тарифы на площадках не слабые и на каждой площадке свои. Например, если начальная цена квартиры 20 миллионов рублей, то на rts-tender.ru нужно перечислить 240 тысяч, на русторги.рф - 780 тысяч, на tektorg.ru - 900 тысяч. Эта сумма будет списана у победителя, остальным разблокируется.
Внимательнейшим образом прочтите всю аукционную документацию. Если вы не приложите какой-либо документ, не заполните какую-либо графу заявки, вашу заявку отклонят и не допустят до аукциона. Недобросовестный организатор торгов придумает длинный перечень документов, которые нужно приложить, раскидает требования к заполнению заявки по разным файлам документации и будет отклонять за каждую неправильно поставленную запятую.
Изучите регламент электронной площадки. Обычно в регламенте указан шаг аукциона и время на подачу ценового предложения. Некоторые площадки дают возможность организатору торгов самостоятельно определять размер шага и время на шаг, тогда эта информация будет в документации о закупке. Оператор электронной площадки может в сговоре с организатором торгов создавать преимущественные условия участия в аукционе для «своих» и чинить препятствия «чужим» - создавать искусственные трудности при прикреплении документов, подаче ценовых предложений. Снимайте видео всех действий на площадке! Запись может пригодиться при обжаловании торгов.
Жалоба на действия организатора торгов или оператора электронной площадки может быть подана в Федеральную антимонопольную службу.
ФАС может признать жалобу обоснованной, даже если торги проводятся не на той площадке. Как правило, в контракте Росимущества с организатором торгов устанавливается условие об использовании только определенных электронных площадок (это условие часто нарушается организатором торгов и Росимущество его штрафует на символическую сумму, этим и ограничиваясь).
Если вы отозвали свою заявку, или вашу заявку отклонили, или вы не победили, возникает вопрос возврата обеспечительных платежей. С Росимуществом все понятно, задаток вам вернут. А вот в с возвратом денег, которые вы перечисляли оператору электронной площадки могут возникнуть проблемы. Предположим, площадка авторитетная, например, на ней также проводятся торги по 44-ФЗ и 223-ФЗ, тогда достаточно сформировать заявку на перечисление всей суммы на ваш счет в банке. Если площадка существует менее года, на ней проводится незначительное количество торгов, телефон техподдержки не отвечает, готовьтесь к длительной переписке и судебному разбирательству.
Вы победили, внесли всю сумму (ее нужно внести в течение 5 рабочих дней на счет Росимущества), и квартира перешла в вашу собственность. Не расслабляйтесь – результаты торгов может отменить ФАС или суд.
Камень пятый: результатов торгов может быть обжалован.
Что будет, если аукцион не состоится? Торги проводятся повторно, если было менее двух заявок или никто не повысил цену, при этом начальная цена снижается на 15%. Торги также проводятся повторно, если победитель не внес всю сумму - он теряет задаток и обеспечительный платеж, а повторные торги проводятся без понижения. Если не состоялся аукцион со сниженной на 15 % ценой, банк или другой держатель закладной получает квартиру в свою собственность со снижением на 25% от первоначальной цены, в нашем примере 20 млн – 25% = 15 миллионов. Если закладная была на 13 миллионов, то разницу в 2 млн должен получить должник.
Предположим, аукцион состоялся, вы победили и результаты торгов не были оспорены. Все, квартира ваша, в Росреестре появилась запись о смене владельца. А в квартире живет семья должника и выселяться не собирается. Но это уже другая история на несколько или несколько десятков страниц…
Ваша Ирина Козлова